Новые строительные договоры

Автор:

В номере: 2018

© amnaj - Fotolia.com

1 января 2018 г. изменились правила для договоров заказа, заключённых после 1 января. Особенно велики перемены для строительных договоров.

Договор заказа

Когда вы покупаете что-то готовое (еду, одежду, дом), вы заключаете договор купли-продажи (Kaufvertrag), обменивая деньги на право собственности. Договор заказа (Werkvertrag) отличается от покупки тем, что вы сначала заказываете исполнение некоей работы (Werk; например, пошив одежды или постройку дома) и лишь потом получаете готовый результат (Werkerfolg; например, пошитую на заказ одежду или построенный дом).

Реформа-2018

Изменения, о которых пойдёт далее речь, действуют только для договоров заказа, заключённых 01.01.2018 или позже. Для договоров, заключённых в 2017 году и ранее, действуют прежние правила! Ранее заключённый договор, изменённый после 01.01.2018, может быть сочтён «новым» или «старым» – в зависимости от характера изменений. Но работы, выполненные ещё до внесения изменений, будут считаться выполненными в рамках «старого» договора – ещё не изменённого.

Werkvertrag-2018

Для всех новых договоров заказа действуют два основных изменения правил.

Во-первых, в новом §648a Гражданского законоуложения (BGB) оговорено право бессрочного одностороннего расторжения Werkvertrag по важной причине. Этим правом наделены и заказчик, и исполнитель. Порой расторжение может быть частичным (Teilkündigung), затрагивая только часть заказа и работ.

Во-вторых, изменены правила поэтапной оплаты исполнения Werkvertrag (§ 632a; здесь и далее речь только о параграфах BGB). Исполнение заказа по умолчанию оплачивают по окончании всех работ. Но многие заказы (в том числе – строительные) требуют больших расходов и долго длятся. Тогда стороны могут договориться о поэтапной оплате (Abschlagszahlungen) за стадии, имеющие самостоятельную ценность. Раньше Abschlagszahlungen не могли превышать очередной прирост ценности объекта (Wertzuwachs). По новым правилам Abschlagszahlungen ограничены фактической стоимостью этапов работ, причём её можно оговорить заранее в договоре. Заказчик вправе не оплатить часть работы, не предусмотренные договором или ненадлежаще выполненные.

Новые виды договоров

Важной частью реформы стало появление в тексте BGB новых видов договоров и специфических правил для них. Все они связаны со зданиями и сооружениями, строительными или ремонтными работами.

Так, особым видом Werkvertrag стал строительный договор (Bauvertrag). Его важным особым случаем является потребительский строительный договор (Verbraucherbauvertrag), где заказчиком является потребитель. Другими новыми видами договоров стали договора с архитекторами и инженерами (Architektenvertrag и Ingenieurvertrag) и договор с застройщиком (Bauträgervertrag). Если Bauvertrag – это Werkvertrag для строительных или смежных работ, то Bauträgervertrag – это ПОКУПКА ещё не построенной недвижимости у застройщика, как делают, например, российские «дольщики». Architektenvertrag и Ingenieurvertrag тоже не относятся к разновидностям Werkvertrag, так как не предусматривают Werkerfolg. Architektenvertrag может оговаривать, например, планирование строительных работ, выполняемых в рамках ОТДЕЛЬНОГО Bauvertrag, и/или надзор за исполнением Bauvertrag. А отдельный Ingenieurvertrag может предусматривать планирование и/или надзор специалиста за отдельными работами: например, за установкой системы отопления.

Далее в статье речь пойдёт только о Bauvertrag и Verbraucherbauvertrag. С правилами для Architektenvertrag, Ingenieurvertrag и Bauträgervertrag можно самостоятельно ознакомиться в §§ 650p-650v.

Bauvertrag-2018

Строительные договоры существовали и до 01.01.2018, но раньше их не выделяли в особый вид договорных отношений. Теперь же строительным договором считаются: 1) заказ на строительство нового дома или сооружения, или его отдельных частей; 2) заказ на снос или перестройку существующего объекта; 3) заказ на ДОСТАТОЧНО ВАЖНЫЕ ремонтные работы. То есть «достаточно важный» заказ ремонта сантехники считается строительным договором – с кучей специфических правил, а менее «важный» – это обычный Werkvertrag, для которого не актуальны §§ 650a и далее.

Уже после заключения Bauvertrag у заказчика может появиться желание как-то изменить ранее оговоренную конечную цель или изменить работы, необходимые для прежней цели. Об изменениях надо договариваться с исполнителем. Обычно тот идёт навстречу по принципу «любой каприз за ваши деньги». А что если исполнитель не согласен на изменения или требует несоразмерную цену?

Новый §650b позволяет заказчику «предписать» изменение исполнителю, если в течение 30 дней сторонам не удалось договориться об изменении. Впрочем, исполнитель вправе не исполнять предписание, если оно «недопустимо» (например, нарушает законы и правила) или не по силам исполнителю. Оплата предписанных работ урегулирована в §650с и порой может оказаться НИЖЕ первоначальной цены из договора.

Новый Bauvertrag может предусматривать гарантии оплаты работы. В зависимости от обстоятельств, речь может идти о залоге (ипотеке) принадлежащей заказчику недвижимости (§ 650e) или иных гарантиях (§ 650f), например, от банка, клиентом которого является заказчик.

Недостаточно качественно выполненные работы могут полностью или частично не подлежать оплате. Права и возможные действия сторон при разногласиях в связи с неоплатой из-за предполагаемых недостатков ИЗМЕНИЛИСЬ и описаны в отдельном параграфе (§650g), который я не буду пересказывать из-за нехватки места.

Bauvertrag по-прежнему можно заключить устно (mündlicher Bauvertrag), но  расторгнуть только письменно (§650h).

В остальном действуют обычные правила для Werkvertrag.

Verbraucherbauvertrag-2018

Среди строительных договоров особо выделяют те, где заказчиком являются потребители. То есть обычные люди, заказавшие стройработы в рамках обычной частной жизни, а не как часть своей предпринимательской деятельности. Verbraucherbauvertrag можно заключить только письменно (§650i Abs.2).

Закон дополнительно защищает права потребителя по сравнению с обычным заказчиком. Например, потребитель имеет не только обычное право бессрочно расторгнуть Verbraucherbauvertrag по важной причине, но и право вообще БЕЗ УКАЗАНИЯ ПРИЧИН отозвать согласие на договор (§650l) в течение 14 дней (речь о дате отправления отзыва) после подписания. Выполненные к этому моменту работы подлежат оплате. Предприниматель обязан достаточно подробно разъяснить заказчику-потребителю его право отзыва. В отсутствии разъяснения или при ненадлежащем разъяснении срок отзыва – до 1 года, вместо двух недель.

Как правило, предприниматель обязан подробно разъяснить потребителю план и содержание работ с указанием сроков исполнения (§§650j-650k). В отсутствие надлежащего разъяснения любая неопределённость интерпретируется в пользу потребителя. Кроме того, предприниматель обязан заблаговременно предоставить заказчику-потребителю всю необходимую документацию (§650n).

Закон разрешает предпринимателю требовать гарантии оплаты и оговаривать поэтапную оплату выполненных работ в рамках Verbraucherbauvertrag, но ограничивает их сумму и форму по сравнению с обычным Bau- или Werkvertrag (§650m). §650g действует и для Verbraucherbauvertrag, но предприниматель обязан предварительно разъяснить заказчику-потребителю юридические последствия приёмки работ без указания всех недостатков.

В остальном действуют обычные правила для Bauvertrag.

Архив

Anzeige

Anzeige

Присоединяйся!