Государственные субсидии К одному из такого рода государственных субсидий, оказывающих существенную поддержку при накоплении необходимого для приобретения собственной недвижимости капитала, относится договор Bausparvertrag, одобренный и принятый 15 февраля 1991 года (BGBl. I S. 454).
Рассмотрим основной принцип действия договора, условия которого составлены в соответствии с требованием Свода Гражданских и Уголовных Законов Германии (§ 305 Abs. 1 BGB).
Перед заключением договора вы, как договорной партнер, должны четко представлять размер накапливаемого капитала, т.к. именно его выражение позволит грамотно и наиболее точно составить финансовый план, учтя все подробности и нюансы, определяющие функционирование денежного документа. Процесс этот состоит по желанию заключившего договор лица из двух фаз, а сам Bausparvertrag предусматривает следующие этапы действия:
Фаза накопления собственного капитала
Как всегда, начало действия договора определяется согласием договорных сторон и, как следствие, открытием специального счета, определяемого, как Bausparkonto, на который будут поступать переводимые вами средства. Предположим, ваше финансовое положение позволяет обойтись собственными силами, не прибегая к банковскому кредиту. Вследствие чего вы четко представляете срок накопления и размер конечной суммы. Переводимые с вашего основного счета поступления могут носить нерегулярный, как по срокам, так и по высоте начислений, характер. Но вы должны быть уверены, что именно в установленный вами период, согласно условиям договора — не меньше шести лет, на вашем Bausparkonto окажется внесенная в договор и подтвержденная вашей подписью сумма, размер которой не может быть ниже 5000 евро.
В этом случае на поступаемые накопления начисляются ежегодные проценты в размере от 4 – 4,5 %, что зависит от выбранного вами финансового института. Не исключено, что размер своими силами накопляемого капитала не позволяет замахнуться на покупку или строительство жилья. В этом случае, мы переходим ко второму пункту.
Предоставление ипотечного кредита
Итак, придя к выводу о невозможности самостоятельного накопления необходимой суммы, вы оформляете договор таким образом, что к концу срока первой фазы вам предоставляется ипотечный кредит, размеры которого определены при заключении договора. Как правило, высота кредита соответствует накопленной в первой фазе сумме. Некоторые финансовые институты проводят более строгую финансовую политику и требуют накопление суммы в размере 2/3 от желаемого к получению ипотечного кредита. Поэтому, перед заключением договора обязательно осведомитесь обо всех тонкостях и подробностях, иначе неприятные для вас неожиданности омрачат картину и сорвут все планы.
При согласовании получения кредита, на переводимые на Bausparkonto взносы начисляются проценты от 1,25 – 1,5 %. Ипотечный кредит в этом случае облагается процентной ставкой от 4,25 – 4,5 %. Возможны более благоприятные варианты, о которых вы, дорогие читатели, можете узнать из персональной консультации в одном из выбранных вами финансово-кредитных институтов.
Погашение кредита
Условия погашения кредита (Tilgung) определяются индивидуально, в срок от 6-ти до 20-ти лет с желаемой вами периодичностью, заранее определенной в кредитном договоре.
Главное, что вы должны для себя понять: банк – не богадельня! Поэтому, заключив кредитный договор на определенный срок погашения, вы не можете сократить его, исходя их собственного желания на основании изменившейся в вашей жизни финансовой ситуации, т.к. сумма возврата по процентам уже внесена в графу «Antizipativ» — уплата вперед. Банк, предоставляя кредит, рассчитывает на проценты по его возврату, и не собирается ни в коем случае расставаться с предопределенной прибылью — а с этим, знаете ли, не шутят! Поэтому, при оформлении кредита основательно взвесьте персональные возможности и не переоценивайте свои силы.
Накопленный или дополненный кредитовложениями капитал разрешается использовать только в жилищно-хозяйственных целях: строительство, приобретение жилья или гаража, перестройка имеющего жилища. Так же возможна покупка мебели, что служит, в конечном итоге, целям благоустройства жилища. В случае же вложения капитала, противоречащего условиями договора, нарушителю предписываются штрафные санкции, вплоть до возврата начисленных процентов. При этом льготные условия погашения кредита аннулируются — кредит придется возвращать на общих основаниях и под очень высокие проценты.
Ваши гарантии
Оформив кредит, вы столкнулись с обязательствами по его возврату. Как вы понимаете, банк – жесткая финансовая структура, не полагающаяся на честное слово должника, как бы хорошо вы не выглядели и какими бы положительными характеристиками не заручались. Банк нуждается в гарантиях. Поэтому, скорей всего, вам придется заключить страховой договор «Lebensversicherung mit Todesfall» – «Страхование жизни при безвременном смертельном исходе», рекомендуемый кредитодателями на случай неожиданной смерти должника. Не нам решать, но финансовое законодательство в Германии выглядит таким образом, что невыплаченные по смерти долги переходят на прямых или косвенных наследников, повисая на них тяжким бременем.
Условия страхового договора достаточно гибки, приемлемы и нацелены на защиту интересов семьи получателя кредита. В случае его смерти до срока полного кредитопогашения, страховая компания выплачивает родственникам покойного указанную в страховом договоре сумму, которая полностью или в оставшейся части погашает кредитную задолженность, снимая с плеч родственников тяжкий груз.
Условия расторжения
Договор в случае самостоятельного накопления капитала — первая фаза, подлежит предварительному расторжению. В этом случае владелец счета, он же – договорной партнер, получает назад вложенную сумму с начислением процентов не выше 1%. При заверешении первой фазы владельцу договора предоставляется срок принятия решения, длительность которого ограничена, но определяется каждым финансовым институтом по-разному: вы можете отказаться от получения кредита. В этом случае накопленная сумма выплачивается с процентами в определенной в договоре высоте.
Для избежания недоразумений владелец договора обязан определить наследника или оформить нотариально заверенное завещание с указанием имени правопреемника. Только в этих случаях договор перейдет к законному наследнику, который вправе распоряжаться его дальнейшей судьбой на свое усмотрение.
Государственные дотации
А теперь перейдем к очень важной части статьи: «Государственное субсидирование договора Bausparvertrag». Последние изменения закона последовали посредством введения дополнения: § 3 от 29 июля 2008 года (BGBl. I S. 1509). Еще в 1960 году в § 619 BGB было определено право наемного работника на предоставление посредством работодателя государственной дотации – Vermoegenswirksame Leistung, предусмотренной как средство помощи для образования или построения личной собственности.
Поэтому, при заключении договора финансовый институт в рамках закона о неразглашении персональной информации интересуется у заключающего договор лица, как наемного работника, наличием вышеозначенной субсидии, которая, в соответствии с действием договора начисляется на Bausparkonto. Сумма Vermoegenswirksame Leistung является постоянной величиной и составляет около 40 евро в месяц. Более точное численное выражение этой дотации зависит от отрасли промышленности наемного сотрудника и вида трудового контракта. Итак, при заключении договора наемный сотрудник ставит в известность работодателя, который ежемесячно переводит дотацию на указанный счет, одновременно информируя об этом финансовое ведомство. На основании чего в силу вступают государственная помощь Arbeitnehmersparzulage – надбавка от работодателя.
Картина выглядит следующим образом:
На сумму Vermoegenswirksame Leistung, но не выше 470-ти евро в год для одиноких и 940 евро для семейных, начисляется доплата в 9 % (42,30 евро – одиноким, 84, 60 евро – семейным).
При этом сумма доходов в год не должна превышать 17900 евро для одиноких и 35800 евро при семейном доходе Так же, договор субсидируется дополнительной государственной премией – Wohnungsbaupraemie.
На сумму взносов 512 евро в год для одиноких и 1024 евро – семейным, начисляется доплата в 8,8 %, что составляет 45,06 евро и 90,11 евро соответственно. Сумма годовых доходов в этом случае не может превышать 25600 евро для одиноких и 51200 евро для семьи.
Все государственные субсидии освобождены от налогообложения, а окончательная выплата накопленной суммы подлежит налогообложению по льготной ставке – согласно последним направлениям государственной политики — как капитал, нацеленный на приобретение частной недвижимости.
Работающему на основе частного предпринимательства предоставляются государственные субсидии Wohnungsbaupraemie. Wohnungsbaupraemie начисляется не сразу, а по прошествии двух лет со дня заключения договора.
Во-первых, за два года происходит полное погашение затрат, связанных с заключение договора.
Во-вторых, строительная касса должна убедиться в желании человека к приобретению недвижимости и отсутствии корыстных целей для выплаты повышенной суммы в случае расторжения договора. Условия договора в противоположность к Wohn-Riester составлены более гибко, не ограничены выплатой капитала с наступлением пенсионного возраста, предусматривают его заключение для третьих лиц или ребенка. Во втором варианте получение капитала допускается при достижении 16-ти летнего возраста, а до этого момента капиталом распоряжается опекун.
Сам же договор отражает последние преобразования во внутренней экономической политике государства, продиктованные потребностью населения и актуальной ситуацией на рынке недвижимости, а так же представляет интересы многих слоев населения, испытывающих острую нужду в частном жилище.
