Первая же ошибка, которая может привести покупателя участка к крупным финансовым потерям – это пренебрежение посещением муниципального строительного управления (Bauamt). Та информация, которую можно там получить, абсолютно необходима. Причем отказать вам в предоставлении этой информации сотрудники строительного управления не имеют права. Они обязаны это сделать согласно Закону о жилищном строительстве (Wohnungsbaugesetz).
Что надо сделать до покупки участка
Что можно узнать в строительном управлении? Очень многое. Цены на участки в вашей местности. Это, конечно, усредненные цены, но информацию к размышлению они дают. Если цена участка выше средней, можно на этом основании с владельцем поторговаться. Можно узнать местонахождение независимой комиссии экспертов-оценщиков. Услуги этой комиссии вполне могут вам понадобиться, если вы захотите получить о своем участке объективную информацию, а не ту, которую вам предоставляет продавец.
Можно ознакомиться с проектами по застройке и использованию участков. Ведь разрешение строительства возможно лишь в том случае, если участок допущен к застройке, а сам дом вписывается в планы застройки этого микрорайона.
Есть и масса других моментов, которые могут вас в этих проектах заинтересовать. Можно спросить, есть ли участок, подходящий именно для вас. Если такого участка нет, можно спросить о наличии свободной „строительной бреши“ (Bauluecken). Если вы уже выбрали участок, вас заинтересуют в строительном ведомстве результаты экспертизы качества и состояния грунта на вашем участке, если такая экспертиза уже проводилась. Можно спросить о наличии оценочной экспертизы участка. Она может существовать уже в готовом виде, и тогда вы избежите необходимости заказывать экспертизу за свой счет.
Узнать о строительных ограничениях для тех или иных типов участков или для участка, который вы уже выбрали. Лучше всего об этих ограничениях осведомиться также в ведомстве по надзору за строительством (Bauaufsichtsamt). Возможно, например, что на участке не допускается строительство гаражей или каких-либо других сооружений. Вряд ли вас это устроит. Здесь же вы можете узнать о формальностях, связанных с покупкой участка.
Поземельная книга
Выбрав участок, обязательно ознакомьтесь с поземельной книгой.
Там есть все данные об участке: не только технические, вроде площади и расположения, но и права третьих лиц, долги и кредиты. Поземельная книга находится в Grundbuchamt`е. Потенциальные покупатели участка имеют право на эту информацию, но от вас могут потребовать доказательства, что вы действительно покупатель. Тогда придется обратиться за помощью к нотариусу.
Нотариус тем более может оказаться вам необходим, если участок обременен долгами. Только специалист может оценить характер этих задолженностей. Иначе вы можете купить участок с чужими долгами.
Зная размер этих долгов, вы сможете потребовать от продавца снизить цену продажи на сумму долга. В поземельной книге могут оказаться и другие очень важные сведения об участке. Есть так называемое «личное право пользования» (Dienstbarkeit). Например, ваш сосед может иметь право на использование дороги, проходящей через ваш участок. Это бывает в тех случаях, когда альтернативная дорога отсутствует или невозможна, а право доступа требует реализации.
Вообще информация о правах и обязанностях владельца участка, содержащаяся в поземельной книге, может иметь решающий характер для самой идеи покупки именно этого, а не другого участка. Может существовать первоочередное право третьего лица на покупку этого участка, от которого он должен отказаться в установленной законом форме. Если этого отказа не было, вы потеряете уже купленный участок, несмотря на выплаченные деньги.
Третьим лицом может быть, например, община, если участок нужен, по плану застройки, под строительство общественно-полезных зданий. Если же вы покупаете участок с помощью маклера, в поземельной книге вы найдете фамилию законного владельца. Это не лишнее, потому что, к сожалению, не все посредники берут деньги после оформления сделки.
Есть маклеры, которые просят часть своего гонорара вперед. А владелец участка при этом не всегда в курсе, что его участок продается. И такое бывает.
Где купить участок
Участок можно купить в самых разных местах. Естественно, участок можно купить у частного лица. Как правило, это самый удобный вариант в плане цены, потому что с частным лицом всегда легче торговаться, чем с фирмой. Но и с фирмой можно торговаться не менее успешно, если фирма не специализируется на торговле землей, а продает участок вынужденно: для покрытия своих долгов или чтобы получить оборотные средства.
Участок, который вам нужен, может оказаться в фонде строительной фирмы. Участки под строительство имеют в своих фондах банки и сберкассы. Есть участки в фондах коммун или церкви.
Купить участок можно и на аукционе. У каждого из этих случаев есть свои особенности, которые нужно знать, чтобы избежать проблем и потерь. Главная проблема состоит в том, что участок – не машина, его нельзя выбрать, спокойно сравнивая цены у разных продавцов. Огромную роль для покупателя играет местоположение его будущего дома. Если место устраивает, мы готовы за это и больше платить, и преодолевать те или иные трудности. Вот почему при покупке участка цена зачастую не становится решающим фактором.
Аренда вместо покупки
Участки из фондов коммун или фондов церкви продаются редко.
Обычно такие участки сдаются в наследственную аренду на 99 лет (Erbbaurecht). В аренду сдают участки и другие владельцы: фирмы, частные лица и общественные организации. Арендное право передается по наследству. Если вас интересует, что будет с вашим домом через 99 лет, не беспокойтесь: право аренды можно продлить. Правда, как правило, в договорах аренды есть оговорка о праве владельца участка на согласие или возражение при продлении аренды. Но это не страшно. Если владелец участка не продлит аренду, он все равно обязан возместить хозяевам дома стоимость их построек на момент возмещения.
На случаи же передачи права аренды по наследству оговорка о праве владельца участка на возражение не распространяется. Арендное право можно, между прочим, перенести на третье лицо, и таким образом фактически продать дом в случае необходимости. Арендный договор должен быть заверен нотариусом.
После этого наследственное право заносится в поземельную книгу.
У аренды есть свои плюсы и минусы. Плюс в том, что на старте вам понадобится намного меньше денег, чем при покупке участка. Поэтому на аренду идут не только тогда, когда участок не продается, но и тогда, когда он продается, но на покупку не хватает денег. Конечно, при заключении договора на аренду нужно внести крупный задаток, но этот задаток все равно намного меньше цены участка при его продаже. Дальше нужно будет платить ежегодную арендную плату, размер которой обычно составляет четыре-пять процентов от оценочной стоимости участка. Избегайте включения в договор «оговорки о приспособлении» (Anpassungsklausel). Эта оговорка предусматривает право владельца на регулярное повышение арендной платы в случае роста цен. Вы же, в свою очередь, попробуйте ввести в договор аренды «оговорку о праве на отступление» (Ruecktrittsrecht vom Vertrag).
Согласно этой оговорке, вы можете отступить от аренды в случаях, когда участок не может быть застроен. Минус же аренды состоит в том, что конечная цена участка в расчете на 99 лет будет намного выше той цены, которую пришлось бы заплатить при его покупке. Это обычная история при любом долгосрочном кредитовании, а аренда, по сути, и является долгосрочным кредитом с финансовой точки зрения.
Покупка участка на аукционе
В последние годы, в связи с кризисом, возросло количество участков, которые продаются на аукционах в принудительном порядке – за долги (Zwangsversteigerung). Аукционы проводятся в суде первой инстанции. О сроках и месте проведения аукциона вы можете узнать из местной прессы, в муниципальном управлении или в суде первой инстанции. Такие участки в среднем на треть дешевле, чем обычно. Кстати, участок можно получить вместе со старым домом. Это плюс, если в этом доме вы собираетесь какое-то время жить. Но это минус, если вы хотите этот дом снести, потому что в этом случае вам понадобится специальное разрешение.
Особенность аукционной покупки в том, что не всегда, в силу разных причин, удается посетить заинтересовавший вас участок. Вам будет предоставлено описание участка, выполненное экспертами, но нет никакой гарантии, что в этом описании учтены все проблемные моменты.
Дело в том, что описание составляется по заказу продавца участка, и, хотя оно вполне профессионально, что-то, что могло бы осложнить продажу, в этом описании может быть дано в свернутом или искаженном виде. Дело облегчается тем, что между официальным сообщением о начале аукциона и продажей проходит до полутора месяцев. За это время вы можете самостоятельно многое узнать об участке и его осмотреть, если это будет возможно.
Банки и строительные фирмы
Участок, который вам подходит, можно найти в фондах банков или сберкассы. Как правило, покупка такого участка происходит в одном пакете с финансированием строительства этим банком. Кроме финансирования, банк может включить в пакет продажи участка и услуги по страхованию. Это не всегда выгодно, потому что лишает покупателя возможности выбора. В другом банке условия финансирования могут быть лучше, а в другой страховой компании могут оказаться лучше условия страхования. На условия банка приходится соглашаться тогда, когда характеристики участка вас устраивают и вы готовы заплатить больше, но получить то, что хочется.
Участок можно найти и в фонде строительной фирмы. Это крупные фирмы, которые скупают большие площади под строительство, вкладывают деньги в инженерную подготовку территории и потом продают отдельные участки. Как и при покупке участка из фонда банка, покупка участка из фонда строительной фирмы может оказаться пакетной: вам предложат не только землю, но и строительство дома. Если все остальное вас устраивает, приходится соглашаться, несмотря на то, что в пакете вы переплачиваете за дом до двадцати процентов. Дороже может оказаться и сам участок. Зато вы получаете то место и тот размер участка, которые, быть может, вам трудно будет найти у других продавцов.
Цена участка
Цена участка зависит от такого количества факторов, которые по определению не поддаются расчету по математической формуле. Главное – помнить, что указанная в договоре цена далеко не всегда является окончательной. Если вы покупаете участок с помощью маклера, к цене участка прибавится маклерский гонорар. Это от двух до семи процентов от стоимости участка. Маклера может и не быть, но нотариус обязателен.
Нотариальная пошлина включает в себя пошлину за регистрацию в поземельной книге. Размер нотариальной пошлины — около полутора процентов от стоимости участка. Необходимо также заплатить поземельный налог. Это еще три с половиной процента. Так что пять процентов можно сразу же добавлять к цене участка и без услуг маклера.
Есть еще расходы, которые бывают далеко не всегда, но в конкретных ситуациях вполне реальны. Бывают случаи, когда за свой счет надо оплатить инженерную подготовку участка: канализацию, подключение водоснабжения и электричества. Возможны расходы по очистке участка: удалению мусора, кустов, деревьев, камней. Возможны расходы на оплату землемерных работ. Страшного во всех этих расходах ничего нет, потому что в этих случаях и цена участка соответственно ниже, но предусмотреть их в своем бюджете необходимо. Если вы заказывали экспертизу участка или делали предварительный запрос, это тоже потребует расходов.
