Покупатель из-за границы…

Автор:

В номере: 2009

Некоторых состоятельных россиян и граждан других стран СНГ, ознакомившихся с приемлемыми ценами на дома и квартиры, а также производственными объектами в Германии, посещает идея приобрести что-нибудь здесь. Видится это им, как вложение капитала, или как способ в конечном итоге получить право на проживание в ФРГ, или у них имеются другие причины. Можно сказать, что идея неплохая, в особенности, если учитывать прослеживающуюся тенденцию к постоянному (в последнее время) понижению цен на недвижимость в Германии.

Возможность приобретения недвижимости в Германии иностранными гражданами, в общем, неограниченная ничем, кроме имеющихся в наличии средств, интересна по многим причинам. Во-первых, это вложение капитала (если он, конечно, есть). Как говорит опыт поколений, способ этот наиболее верный, так как риск потерять имущество практически отсутствует. Во-вторых, при определенном объеме инвестиций в недвижимость можно довольно легко и быстро (в некоторых случаях за неделю) получить право на постоянное проживание (вид на жительство) в ФРГ, что для некоторых людей является побудительной причиной вообще инвестировать в Германии капитал.

Что необходимо учитывать при приобретении недвижимости, и какие способы существуют для выгодных покупок, рассмотрим в этой статье. Для начала необходимо сказать, что в Германии, как и везде, существуют многочисленные агентства недвижимости, занимающиеся посредничеством и ищущие покупателей для «отданных» им объектов. Так как агентства эти работают, конечно же, не бесплатно, приобретение недвижимости через них удорожает покупку порядка на 5 %, что является при дорогостоящих объектах немалым удорожающим фактором.

Приобретение недвижимости, таким образом, приводит еще и к необходимости заключать нотариальный договор купли-продажи, т.к. сделки с недвижимостью являются действительными только при нотариальном оформлении договора. Нотариус также взимает за свои услуги плату, величина которой определяется по существующим таблицам, в зависимости от стоимости объекта и может доходить максимально (при миллионных сделках) до 30.000 евро. С заключением нотариального договора недвижимость не переходит в собственность покупателя, для этого необходимо его занесение в земельный кадастр как собственника объекта, что может занять до года времени. В течение этого времени покупатель должен оплатить еще и налог на приобретение недвижимости, составляющий в Германии 3,5 %, опять же от цены объекта.

После предоставления справки от налоговой инспекции, что этот налог оплачен, и всех других документов, происходит занесение покупателя в реестр недвижимости собственником. Рекомендуется до заключения договора купли-продажи осведомиться, не отягощен тот или иной объект какими-либо сервитутами или, например, ипотеками. Всю информацию об объекте содержит вышеупомянутый кадастр, т. е. реестр объектов недвижимости, в котором перечислены все объекты без исключения, а именно с занесением актуального и т.н. «исторического» собственника, имеющихся отягощений, занесенных пометок о том, что участок уже продан и т.д. И отдел компетентного суда, заведующий кадастром, взимает плату за занесение покупателя собственником, также в зависимости от цены, но это, конечно, издержки незначительные, порядка нескольких сотен евро.

Возможность избежать «услуг» маклера, нотариуса, которые составляют вместе с перечисленными налогами порядка 20 % от стоимости недвижимости, а также возможность приобретения значительно ниже ее оценочной или рыночной стоимости, предоставляет аукционная продажа недвижимости. Если повезет, можно приобрести объект за половину оценочной стоимости, часто удается — за 2/3 стоимости. При приобретении объекта с аукциона не нужно, кроме того, опасаться, что объект отягощен какими-то непогашенными ипотеками или другими обременениями, или занесенный собственником им в действительности не является.

Участвовать в аукционной продаже могут и иностранные граждане без ограничений. По доверенности, которая нуждается в нотариальном заверении, можно приобретать недвижимость и непосредственно на доверителя, без его личного присутствия на аукционе. На аукционную продажу выставляются как дома, квартиры, промышленные объекты, так и участки под строительство, сельскохозяйственные участки, участки для предприятий и производств. Новые объекты выставляются каждую неделю.

Следует учитывать, что на аукционе, для того, чтобы участвовать в торге, необходимо предоставлять гарантию оплаты в размере 10 % от оценочной стоимости объекта, путем предоставления или подтвержденного чека государственного (земельного) банка, или перевода этой суммы заблаговременно на счет земельной кассы. Наличные деньги не принимаются. Возможность аукционного приобретения недвижимости связана, конечно, с риском в том плане, что не все объекты, выставляемые предварительно на продажу, действительно доходят до аукционной продажи, и, при наличии нескольких желающих купить, цена соответственно растет. Но, в общем и целом, аукционная продажа дает возможность быстрой и верной, а часто и выгодной покупки недвижимости, за какую-то часть действительной стоимости объекта.

Особенностей или ограничений в приобретении недвижимости на аукционе иностранными гражданами не существует. Ознакомиться с объектом можно, как, просмотрев экспертное заключение о его стоимости, с фотографиями, расчетом рентабельности эксплуатации и т.д, так и осмотрев объект снаружи, а часто и внутри, связавшись с кредиторами, которые и инициировали аукционную продажу.

Способ приобретения объектов недвижимости непосредственно от собственника ограничен, т.к. подавляющее большинство продавцов сами продажей не занимаются, а отдают объекты маклерам. Анализ имеющихся данных о приобретениях недвижимости говорит очень ясно, что наиболее выгодна покупка с аукциона. При необходимости наша канцелярия подберет объект и окажет полное сопровождение при приобретении, оформлении покупки недвижимости, а также при получении вида на жительство покупателю.

Архив

Anzeige

Anzeige

Присоединяйся!