На следующем этапе следует основательно продумать содержание договора купли-продажи. В нем обязательно должны быть указаны стороны договора (покупатель и продавец), название и описание приобретаемой недвижимости, цена и условия ответственности за недостатки покупаемого объекта, дата передачи владения, обременяющие недвижимость обязательства, способ оплаты. Кроме того, обязательно должна быть оговорена ответственность на случай невыполнения договора одной из сторон.
Важную роль в проверке условий договора играет нотариус, который заверяет действительность этого договора. Его задача сводится в первую очередь к тому, чтобы проверить, насколько условия договора отвечают правовым требованиям. Кроме того, нотариус является правовым советчиком сторон, который обязан разъяснить последствия заключения того или иного положения договора, в особенности сторонам, не имеющим опыта в области купли-продажи недвижимости. Следовательно, необходимо уделить особое внимание выбору независимого и беспристрастного нотариуса. Перед покупкой недвижимости необходимо посоветоваться и со специалистом по налогообложению, а по вопросам, касающимся строительства или технического состояния дома – с архитектором.
Договор о купле-продажи недвижимости считается заключенным с момента его заверения нотариусом. После заверения договора нотариус обязан обеспечить наличие всех необходимых документов для занесения нового собственника в земельную книгу и подать соответствующее заявление в районный суд. Земельная книга является официальным реестром, который содержит сведения о том, кто является собственником недвижимости и какими обязательствами она отягощена. Только то, что занесено в земельную книгу, считается соответствующим действительности. Здесь необходимо обратить внимание на то, что если недвижимость приобретается, например, супругами и должна после покупки принадлежать к их совместной собственности, то оба супруга должны быть занесены в земельную книгу как собственники дома. В противном случае собственником считается только тот, кто занесен в земельную книгу как собственник, независимо от проживания другого супруга в доме или квартире, а также того, из чьих средств была оплачена недвижимость.
Смена собственника недвижимости происходит с момента регистрации в земельной книге. Необходимо помнить, что регистрация нового собственника в действительности может продлиться несколько недель или даже месяцев. До этого момента продавец все еще имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Поэтому не исключено, что недвижимость может быть продана еще раз другому покупателю или обременена новыми, при заключении договора не существовавшими обязательствами. Для защиты покупателя от таких действий продавца законом предусмотрено внесение в земельную книгу так называемой предварительной регистрации (Auflassungsvormerkung). При подаче соответствующего заявления покупатель заносится в книгу как «будущий собственник». С момента такой регистрации повторная продажа недвижимости другому лицу или ее обременение недействительны по отношению к зарегистрированному «будущему собственнику». В случае повторной продажи недвижимости и регистрации второго покупателя в земельной книге, ранее зарегистрированный «будущий собственник» вправе потребовать удаления регистрации второго покупателя и тем самым сохранить собственное право на регистрацию в качестве собственника.
Важным моментом при заключении договора являются условия оплаты покупаемого объекта. Для соблюдения интересов обеих сторон рекомендуется производить оплату на счет нотариуса.
Распоряжаться деньгами, находящимися на таком счете, имеет право только нотариус. Продавцу выплачивается стоимость недвижимости только после регистрации нового собственника в земельной книге.
Все необходимые формальности для регистрации осуществляются нотариусом без участия сторон договора.
Если в договоре купли-продажи не оговорено иное, то услуги нотариуса и расходы на занесение в земельную книгу оплачивает покупатель.
